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来源：熊园观察
我国地产景气仍在下行，何时能真正触底？本文从地产的供给端、需求端出发，详细拆解地产增量和存量供给，刚性、改善、投资、拆迁需求，再结合债务端、房价端，综合分析当前地产景气位置和未来走势。
核心结论：基于“地产供给、地产需求、居民债务、住房价格”四大维度，定性分析+定量测算，研究发现：目前我国存量住房已足够，中性情形住房需求可能还会下行不少，未来1-2年居民债务压力有望降至正常水平、房价有望降至史上相对低位。整体看，地产景气仍处下行通道，但下跌最快时期可能已过去；政策看，房地产还是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应更大力度推动房地产止跌回稳，从“供给端、需求端、债务端”多措并举，尤其是稳房价、保主体、降房贷利率、加力城市更新、优化收储等。
1、供给端，新开工大减，库存仍高，存量住房已够，结构短缺仍存：1）增量看，房地产的新增供给跟随需求变化，近年来自高点已下降6成；2）库存看，我国地产库存、去化周期仍在高位，抑制后续地产增量；3）存量看，我国存量住房整体已经足够，但仍存在结构性短缺。
2、需求端，刚性需求减少、改善需求主导、投资需求转负、拆迁需求稳定，未来10年内地产销售可能继续回落：1）刚性需求：随着新增城镇人口下降，刚需逐步减少，2035年后加速下行；2）改善需求：随着居住面积提升、房龄老化，包括以小换大和以旧换新的改善需求将成为需求主支撑；3）拆迁需求：随着旧房拆迁持续推进，拆迁需求可能相对稳定；4）投资需求：房价持续下行，居民出售多余房产，投资需求可能转负。
3、债务端，居民债务存量压力正常，流量压力1-2年后有望降至正常水平。
存量债务看，目前居民存量债务处于世界平均水平，并未明显偏高。
流量债务看，目前我国居民的流量债务压力已经有所缓解，目前接近2017年水平，可能再调整1-2年回到正常水平。
4、价格端，从居住、投资属性看，仍处于世界较高水平，再调整1-2年有望降至历史上的相对低位。
居住属性看，我国房价收入比约为10倍，处于世界较高水平，目前接近2017年水平，再过1-2年降至历史低位。
投资属性看，我国住房租售比约为2%左右，处于世界较低水平。
5、往后看，短期看房地产还是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应更大力度推动房地产止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，加力城改旧改，释放刚性改善需求潜力，缓解居民债务压力，可从“供给端、需求端、债务端”多措并举。
摘要如下：
一、地产供给：新开工大减，库存仍高，存量住房已够，结构短缺仍存
增量看，房地产的新增供给跟随需求变化，近年来自高点已下降6成。住房并没有严格的供给瓶颈，供给会跟随需求主动调整。2021年之前，新开工面积跟随商品房销售面积长期趋升，2021至2024年，商品房销售面积下降46%，新开工面积也从高点降了63%左右。
库存看，我国地产库存、去化周期仍在高位。2024年我国狭义地产库存7.5亿平方米，处于历史高位；广义库存19.3亿平方米，较高位明显下行，主因新开工减少。但由于地产销售缩水，广义、狭义库存去化周期均处于历史高位，进一步抑制地产投资增量。
存量看，我国存量住房整体已经足够，但仍存在结构性短缺。住房拥有率方面，我国超过90%，远高于日本的77%、美国的65%等发达国家水平。人均居住面积方面，我国已达42平方米，已高于多数主要
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希望本篇文章《内幕揭秘“心悦麻将免费加挂”(必胜开挂神》能对你有所帮助！
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